اخبار

افزایش پرونده‌های قضایی ملکی، مسئولیت‌پذیری و آموزش مشاوران املاک را در کانون توجه قرار داد

رومینا محمدی دسامبر 4, 2025

5282217

گزارش‌ها حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با معاملات ملکی، ریشه در تخلفات یا ناآگاهی مشاوران املاک دارد. این موضوع، ضرورت ارتقای دانش حقوقی و تخصصی فعالان این حوزه را بیش از پیش نمایان می‌کند.

پیامک‌های فریبنده و پرونده‌های قضایی ملکی؛ نقش مشاوران املاک در معاملات پرخطر

تصور کنید پیامکی وسوسه‌کننده دریافت می‌کنید که خبر از فروش زمین یا ویلای ارزان‌قیمت و سنددار در حاشیه شهر می‌دهد. این پیامک‌ها که غالباً از سوی برخی بنگاه‌ها و آژانس‌های بزرگ مسکن ارسال می‌شوند، با وعده قیمت‌های پایین، خریداران را جذب می‌کنند. اما پشت پرده بسیاری از این معاملات، سلسله‌ای از پیچیدگی‌ها و مشکلات حقوقی نهفته است که اغلب به تشکیل پرونده‌های قضایی می‌انجامد. نمونه بارز آن، ماجرای زمین‌های کشاورزی قدیمی در منطقه چیتگر تهران است که پس از رها شدن و تبدیل به "موات"، مالکیت آن‌ها به دولت منتقل شده است. با این حال، برخی تعاونی‌ها این املاک را با تصور داشتن سند، خریداری کرده‌اند و اکنون اعضای آن‌ها برای "لغو مصادره" این اراضی درگیر پرونده‌های طولانی‌مدت قضایی هستند؛ وضعیتی که حتی پس از ساخت‌وساز نیز ادامه دارد و خریداران را با چالش‌های حقوقی جدی مواجه می‌کند. این موارد نشان‌دهنده اهمیت نقش محوری مشاوران املاک در فرآیند صحت‌سنجی اسناد و ارائه مشاوره دقیق به مشتریان است.

ریشه تخلفات ملکی؛ وکیل دادگستری از مسئولیت مشاوران املاک می‌گوید

پیمان حاج‌محمود عطار، وکیل دادگستری، با تأکید بر نقش مشاوران املاک در شکل‌گیری بخش زیادی از پرونده‌های قضایی، این امر را ناشی از عدم آگاهی و تخلف در برخی بنگاه‌ها می‌داند. به گفته او، با وجود صدور اسناد تک‌برگ سبزرنگ با شماره رهگیری که وضعیت حقوقی ملک را از نظر مصادره، رهن یا بازداشت مشخص می‌کند، هنوز بسیاری از اسناد در خارج از شهرها به صورت دفترچه‌ای یا "سیم و سربی" هستند. همچنین، مواردی وجود دارد که سند ملک توسط دهیاری‌ها صادر شده، اما همان زمین مورد ادعا یا تصرف ارگان‌هایی نظیر جهاد کشاورزی و منابع طبیعی قرار دارد.

حاج‌محمود عطار با ارائه مثال‌هایی از مناطق طالقان، دماوند، لواسان، فیروزکوه و شهرهای شمالی و مرکزی ایران، به فروش زمین‌هایی با اسناد قدیمی اشاره می‌کند که در واقع در مسیر پروژه‌های عمرانی مانند بزرگراه، مترو یا تاسیسات نظامی قرار گرفته‌اند. وی قاطعانه مسئولیت قانونی این تخلفات را متوجه مشاوران املاک به عنوان دلالان معامله می‌داند. این دیدگاه بر لزوم بررسی دقیق‌تر وضعیت اسناد و آگاهی کامل مشاوران املاک از جزئیات حقوقی هر معامله تأکید دارد.

تلاش برای ارتقای دانش حقوقی؛ اتحادیه مشاوران املاک چه می‌گوید؟

در مقابل، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بر این باور است که مشاوران املاک برای دریافت پروانه کسب، سه دوره آموزشی حقوقی را پشت سر می‌گذارند. این دوره‌ها شامل پروانه تخصصی و آموزش حقوق ثبتی است که در اتاق اصناف و اتحادیه با همکاری اداره پیشگیری از جرم قوه قضاییه و با حضور قضات برگزار می‌شود. وی همچنین به فارغ‌التحصیلان رشته حقوق ثبتی از دانشگاه علمی کاربردی اشاره می‌کند که هر ساله به دفاتر املاک می‌پیوندند. به گفته گودرزی، بنگاه‌هایی که پروانه کسب دارند، اقدام به تخلف نمی‌کنند.

این اظهارات در حالی مطرح می‌شود که رئیس اتحادیه مشاوران املاک به انجام تعدادی از معاملات در خارج از بنگاه‌ها نیز اشاره می‌کند. وی گرچه این امر را غیرقانونی نمی‌داند، اما بر افزایش احتمال اختلاف و سوءاستفاده در چنین معاملاتی تأکید می‌کند. اتحادیه با افزایش دوره‌های آموزشی و ارتقای سطح تحصیلات کارکنان بنگاه‌ها، مدعی بهبود کیفیت تنظیم قراردادها و کاهش مشکلات در معاملات ملکی است.

راهکارها و چشم‌انداز آینده؛ کاهش پرونده‌های قضایی ملکی با افزایش آگاهی

چالش‌ها و دیدگاه‌های متفاوت موجود در حوزه معاملات ملکی نشان می‌دهد که حل معضل پرونده‌های قضایی نیازمند رویکردی چندجانبه است. آگاهی عمومی از مخاطرات معاملات خارج از چهارچوب بنگاه‌های مجاز و اصرار بر استعلام دقیق اسناد، از گام‌های اساسی به شمار می‌رود. در کنار آن، نقش مشاوران املاک به عنوان حلقه واسط اعتماد میان طرفین معامله، حیاتی‌تر از همیشه به نظر می‌رسد. برای کاهش این پرونده‌ها و افزایش شفافیت در بازار مسکن، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

آموزش مستمر و جامع مشاوران املاک: فراتر از دوره‌های ابتدایی، نیاز به به‌روزرسانی دانش حقوقی و آگاهی از آخرین قوانین و رویه‌های قضایی برای تمامی مشاوران املاک (حتی باتجربه‌ها) احساس می‌شود. این آموزش‌ها باید بر شناسایی اسناد معارض، استعلام‌های لازم و مسئولیت‌های قانونی آن‌ها تمرکز کند.

تسریع در یکپارچه‌سازی و الکترونیکی کردن اسناد ملکی: گسترش استفاده از اسناد تک‌برگ سبز و ایجاد سامانه‌های یکپارچه استعلام، می‌تواند به شفافیت مالکیت کمک شایانی کرده و امکان تخلفات بر پایه اسناد قدیمی و مبهم را به حداقل برساند.

افزایش آگاهی و مسئولیت‌پذیری مشاوران املاک و همچنین نظارت قوی‌تر بر بازار مسکن، نه تنها به کاهش بار پرونده‌های قضایی کمک می‌کند، بلکه منجر به افزایش اعتماد عمومی و سلامت بیشتر معاملات ملکی خواهد شد. این تحول، در نهایت به نفع خریداران، فروشندگان و تمامی فعالان حرفه‌ای این بازار خواهد بود.

مجله اینترنتی مکتوری